Zúžení SJM u nemovitostí

Vlastnit nemovitost mohou jednotlivci, manželé, či několik osob najednou. Od toho se odvíjí, zda se jedná o vlastnictví výlučné, společné jmění manželů, nebo podílové spoluvlastnictví. Speciální typ vlastnictví je společné jmění manželů, z nichž každý z manželů vlastní 100% nemovitosti (nikoli jen 50%).

Zaměříme-li se právě na společné jmění manželů (SJM) je dobré vědět, jak je to v praxi s nabýváním nemovitostí, a zda se vždy všechen majetek automaticky zahrnuje do SJM.

U lidí ve svazku manželském se všeobecně uvažuje ve většině případech s tím, že cokoli nabyté (získané) v době trvání manželství, je automaticky zahrnuto do SJM. U většiny případů tomu tak skutečně je, ale existují výjimky, kde nabytí nemovitosti může, ale nemusí být zahrnuto do SJM. Typickým příkladem je situace, kdy jeden z manželů zdědí po příbuzném nemovitost. Tato nemovitost nutně nemusí být považována za SJM a může být napsána jen na jednoho z nich (dědice). Stejný model lze uplatnit i pro situace, kdy zděděnou nemovitost dědic prodá, a následně si z peněz za prodej koupí nemovitost jinou. Tato nová nemovitost tak nutně nemusí být napsána na oba manžele, neboť jeden z manželů (dědic prodané nemovitosti) může lehce prokázat, že nemovitost zakoupil díky majetku, který vybudovala/vygenerovala jeho rodina. U těchto případů lze jednoznačně prokázat původ peněz. Jak ale řešit situace, kdy např. nabytí nemovitosti financuje jeden z manželů z vlastních vydělaných peněz a nikoli z peněz společných. V těchto případech již není pořízení nemovitosti a určení vlastnického práva zcela jednoznačné a prokazování bývá složité a těžkopádné. Nicméně pro tyto případy lze využít nástroj, který česká legislativa umožňuje. Jedná se o tzv. „zúžení SJM“. Toto zúžení SJM může být buď jednorázové ke konkrétní věci/věcem, nebo obecné. Jednorázové zúžení SJM se vztahuje na jednu věc, nebo na soubor konkrétně vyspecifikovaných věcí. Oproti tomu obecné zúžení je platné okamžikem vzniku zúžení SJM, a vztahuje se na nabývání všech věcí do budoucna. Tzn. že si manželé vždy sami určí, kdo bude uvedený v kupní smlouvě, a automaticky je uvažováno s tím, že kupovaná věc přechází do výlučného vlastnictví toho, kdo je v kupní smlouvě.

Zúžení SJM lze provést pouze notářským zápisem s ověřenými podpisy. Mnoho lidí zaměňuje notáře s advokáty, proto upozorňuji, že v tomto případě vám se zúžením SJM pomůže pouze notář. Stejně jako u dědického řízení, ani zde nemůže řešit pozůstalost advokát. A když už jsem narazila na dědické řízení, stojí za zmínku i to, že při zúženém SJM spadá do dědického řízení ve prospěch ostatních přímých příbuzných (např. děti) jen ten majetek, který nebyl vyjmut ze SJM. Zemře-li jeden z manželů, tak do dědického řízení vstupuje ve prospěch tzv. neopomenutelných dědiců ten majetek, který byl buď v SJM, nebo ve výlučném vlastnictví zemřelého manžela. Jestli-že má pozůstalý manžel ve výlučném vlastnictví nějaký majetek, nespadá tento do dědického řízení.

A na úplný závěr je celkem zajímavé znát cenové rozdíly sepsaného zúžení SJM. Jedná-li se o obecné zúžení SJM platné od sepsání notářského zápisu na všechny nabývané věci v budoucnu, jedná se řádově o odměnu notáři ve výši pár tisícikorun. Naopak vyjmutí konkrétního majetku ze SJM je zpoplatněno procentuální odměnou vypočítanou z hodnoty majetku. U vyjmutí například jednoho středně velkého bytu v Praze tak může být odměna notáři v řádech stovek tisíc. V případě zúžení SJM ke konkrétní věci/věcem si bohužel musíte připravit nemalé úspory.