Transakce u nemovitostí

Ve chvíli, kdy se nemovitost prodává/kupuje, čeká na prodávajícího i kupujícího několik finančních transakcí. Jaké to jsou a jaká je jejich chronologie si ukážeme v následujícím příkladě.

Uvažujme s tím, že prodávaná nemovitost byla koupena na hypoteční úvěr, který zatím nebyl splacen. Tzn. že je zatížená zástavním právem nějaké banky. Spolu s tím chce tuto nemovitost koupit kupující, který ji též potřebuje financovat pomocí hypotečního úvěru.

V první řadě je potřeba znát prodejní cenu, výši dlužné částky, kterou má prodávající své bance splatit, a skutečně vědět, že kupující na tuto cenu dosáhne a že tedy bude schopen nemovitost skutečně koupit. Prvním krokem u prodeje je rezervační poplatek. Někdy bývá rezervační poplatek ve výši provize realitního makléře, někdy bývá nižší, jen symbolický – např. 100.000,- Kč. Ať tak, či onak, tento rezervační poplatek se zasílá zpravidla na účet realitního zprostředkovatele, který musí být oddělený od jeho standardního provozního účtu. Splatnost tohoto poplatku je zpravidla do pár dní od uzavření rezervační smlouvy a ačkoli je nazýván jako rezervační poplatek, zpravidla se jedná o úhradu první části kupní ceny (bývá do kupní ceny zahrnut, pokud je nabízená kupní cena včetně provize realitního makléře). Pokud není provize zahrnuta v kupní ceně, tak se skutečně jedná o dvě odlišné částky, tzn. zvlášť je poplatek ve výši provize, který není součástí kupní ceny, a zvlášť je kupní cena jako taková. Zmíněné rozdělení, resp. nezahrnutí provize do celkové kupní (prodejní) ceny je v dnešní době spíše již výjimečné. Obvykle se setkáte s tím, že se v rámci nabízené ceny jedná o cenu konečnou (celkovou).

Po oficiálně stvrzené rezervaci, což je podpis rezervační smlouvy a úhrada rezervačního poplatku, se požádá u stávající banky prodávajícího o celkové vyčíslení stávajícího dluhu včetně všech administrativních poplatků. Toto vyčíslení je nutné vystavit ke konkrétnímu dni tak, aby v době, kdy se bude dluh splácet z kupní ceny, částka seděla. Většinou se vyčíslení vystavuje na jeden až dva měsíce dopředu. Nějakou dobu trvá připomínkování smluv, jejich podpis a čerpání úvěru kupujícího, tzn. že je potřeba mít dostatečnou časovou rezervu. Po podpisu rezervační smlouvy a úhradě rezervačního poplatku čeká obě strany podpis kupní smlouvy a smlouvy o úschově kupní ceny. Po jejich podpisu čeká kupujícího druhá transakce, kterou je úhrada vlastní finančních prostředků (našetřených peněz) do úschovy. Tato částka tvoří druhou část kupní ceny. Další transakcí je (zpravidla po prokázání úhrady vlastních prostředků do úschovy – dokládá se výpisem ze schovatelského/depozitního účtu) doplatek zbytku kupní ceny. Tento doplatek může být opět rozdělen na dvě části. Jedna část tvoří výši dluhu prodávajícího vůči jeho bance a druhá část je zbytek kupní ceny ponížený o rezervační poplatek, vlastní finanční prostředky a o dlužnou částku vůči bance prodávajícího. Dlužná částka prodávajícího je zpravidla vyplácena napřímo mezi bankami, tzn. že banka kupujícího pošle částku uvedenou ve vyčíslení přímo na účet banky prodávajícího. Tímto je splacen dluh prodávajícího. A zbylou částku pošle banka rovněž do úschovy na schovatelský/depozitní účet. V tento okamžik je vše uhrazeno.

Přichází další administrativní úkony ve smyslu podání návrhu na katastr na přepis vlastnického práva a vystavení potvrzení banky prodávajícího o konečném splacení úvěru a souhlasu s výmazem zástavního práva.

Další transakce souvisí s vyplácením kupní/prodejní ceny ze schovatelského/depozitního účtu. Pokud provize makléře není splatná okamžikem uzavření kupní smlouvy a rovnou z účtu depozitního na účet provozní daného realitního makléře, zpravidla je též zaslána po podpisu kupních smluv do úschovy. Tzn. že po přepisu vlastnického práva jdou z úschovy dvě nebo i tři platby. První platbou je úhrada provize realitního makléře na jeho účet, druhou platbou je zbývající částka již ponížená o provizi makléře a o splacený dluh bance prodávajícího. Tato částka putuje na účet prodávajícího. V případě hypotečního úvěru prodávajícího může být finálně vyplácená částka náležící prodávajícímu ještě rozdělena na dvě platby. První část je splatná obvykle po přepisu vlastnického práva (většina zbývající částky) a druhá část (bývá již jen symbolická částka, např. 100.000,- Kč) je vyplacena po doložení skutečnosti, že bylo zástavní právo původní banky (banka prodávajícího) opravdu vymazáno.