Rozpory s kolaudací

Každá nemovitost, která není černou stavbou, musí být tzv. zkolaudována. Kolaudace je oficiální rozhodnutí stavebního úřadu o tom, k jakému účelu má konkrétní stavba sloužit, tzn. jaký provoz v ní má probíhat.

Kolaudace zahrnuje spoustu dílčích kroků, které musí žadatel o kolaudaci splnit. Všechny tyto kroky dokládá dle typu stavby stavebnímu úřadu, který na jejich základě rozhodne o tom, k jakému účelu bude stavba zkolaudována. Respektive schválí, nebo neschválí účel užívání, o který žadatel usiluje. V případě nově stavěných budov je kolaudace výrazně snazší. Od samého začátku je uvažováno s konkrétním provozem/účelem, a dle toho je stavba také stavěna.

Mnohem složitější je tzv. „rekolaudace“. Jedná se o změnu účelu stavby. Např. když se z původních kanceláří vytvářejí například byty pro trvalé bydlení, apod. Dokonce i u zkolaudovaného nebytového prostoru není jedno, jaká činnost je v něm prováděna, i přes to, že se jedná o činnost podnikatelskou (tzn. i když není využívaný nebytový prostor k bydlení). Jakákoli činnost má svá určitá specifika a nároky na prostor, ve kterém je realizována. Např. u služeb typu masáže, rehabilitace, atd. musí prostor splňovat mimo jiné i určité hygienické standardy (WC, sprcha,…). U provozování dětských skupin se řešení WC, určité nároky na osvětlení, požární bezpečnost, a další, a další.

V praxi se jak při prodeji, tak při pronájmu, můžete setkat s tím, že nabízený prostor je fyzicky přizpůsoben určitému účelu, a to i bez oficiálního „dobrozdání“ stavebního úřadu. Rozpor s kolaudací může být i v případech, kdy účel původní i současný je stejný, ale část stavby nebyla zkolaudována. Typickým příkladem jsou různé přístavby u rodinných domů (zádveří, garáže, atd…). Zvětšení si rodinného domu například o celý pokoj, nebo jen zádveří/chodbu, apod. neznamenalo, že se změnil způsob užívání stavby. Nadále celý objekt může fungovat dál jako rodinný dům pro trvalé bydlení. A přes to může mít rozpor s kolaudací, nebyla-li například přístavba řádně zkolaudována. U tohoto typu rozporu s kolaudací bude při prodeji řešit nepřesnosti banka (v případě kupujících s hypotečním úvěrem). Samozřejmě nedořešená kolaudace přístavby u rodinného domu není až tak závažná, jako když nesouhlasí kolaudace u prostoru, který slouží k podnikatelské činnosti. A kor v případech, kdy v prostorech podnikatelé přijímají návštěvy, zákazníky, atd. Nicméně i tak je správné dodatečné přístavby zkolaudovat.

Na další, velmi častou záležitost, můžete narazit u pronájmu bytů v rodinných domech. Relativně často je nabízen pronájem bytové jednotky v rodinném domě, ačkoli bytová jednotka zde není oficiálně vymezena. Historicky se stavěly vícegenerační rodinné domy, které byly uvnitř fyzicky rozděleny a uzpůsobeny tak, že např. na každém patře byla samostatná bytová jednotka. Uvnitř domu pak byla zpravidla akorát společná chodba, schodiště, a společný hlavní vstup do domu. Protože se v dnešní době již moc „nenosí“ bydlení více generací pospolu, často jsou tyto typy rodinných domů využívány spíše na pronájem. Avšak pronajmout jako celek obrovský dům, je velmi obtížné. Nejedná-li se fyzicky o klasický rodinný dům s pouze jedněmi hlavními dveřmi do domu a s klasickým vnitřním schodištěm propojující jednotlivá patra, ze kterých se rovnou dostáváte do jednotlivých místností domu, není reálné pronajmout ho jinak, než po jednotlivých patrech, případně po jednotlivých samostatně fungujících a oddělených jednotkách. V těchto případech by správně v nájemní smlouvě měl být pronájem definován tak, že do pronájmu se nedává bytová jednotka (protože na katastru není samostatně tato jednotka vymezena jako bytová jednotka), ale jako pronájem části rodinného domu. A tato část je vymezena například konkrétním patrem, velikostí pronajaté plochy, či počtem místností, slovním popisem odkud kam vede pronajatá část domu, apod. U tohoto případu rozpor s kolaudací jako takový není, protože rodinný dům byl a je používám pro trvalé bydlení. Akorát v případě pronájmu jeho částí pozor na definování pronajaté části v nájemní smlouvě.