Pokuty v realitních smlouvách

Termín pokuta, sankce, postih je v realitních smlouvách běžnou záležitostí. Když se však tento termín má týkat přímo nás, býváme více obezřetní.

Při realitních transakcích jsou různé typy pokut za různé typy neplnění povinností jedné, nebo druhé strany. Začneme-li na samotném začátku realitní transakce, tzn. u smlouvy o spolupráci (většinou nazvaná jako „Zprostředkovatelská smlouva“, či „Dohoda o poskytnutí realitních služeb“), mezi realitním makléřem a prodávajícím, bývá v této smlouvě uvedena pokuta za „maření“ práce realitního zprostředkovatele. Bývá zde uvedena z důvodu vynaložených nákladů realitního makléře do marketingu, focení, zaměřování, skenování, natáčení videí, atd. (u každého realitního makléře je rozsah služby, kterou svému klientovi zajišťuje, samozřejmě různý), které makléř do prodeje investuje za účelem naplnění předmětu smlouvy (prodeje nemovitosti). Bez vynaložených nákladů dokáže jen těžko pro prodávajícího docílit nejlepšího výsledku (výše prodejní ceny za určitý časový horizont). Proto pokud by prodávající chtěl naplnit předmět smlouvy bez realitního makléře, ale až po tom, co prodávajícímu realitní makléř zainvestuje do marketingu, z logiky věci by byl realitní makléř ne vlastní vinou v mínusu. Realitního makléře si prodávající najímá proto, aby se o prodej majitel nemovitosti nemusel starat, měl podchyceny rizika, apod., proto by se ani nemělo dít to, že si v době platnosti smlouvy o spolupráci, prodá svou nemovitost sám. Proto je na místě pokuta minimálně ve výši vynaložených nákladů na marketing. V té samozřejmě není zohledněna časová dotace realitního makléře, kterou do té doby do realizace prodeje investoval. Pokuta tak bývá nastavena jako procentuální část dohodnuté provize. Nicméně neměla by být v celé výši, na to zase pozor. Běžnou zvyklostí je pokuta ve výši 50% z dohodnuté provize.

Další pokuta bývá v následujícím kroku, kterým je rezervační smlouva. Většinou je v rezervační smlouvě pokutován budoucí kupující, a to ve výši propadnutí rezervačního poplatku. Vychází se tak z předpokladu, že prodávající ze smlouvy neodstoupí. Proč by jinak vůbec začínal s prodejem. Nicméně i odstoupení ze strany prodávajícího, byť výjimečně, může přijít, a proto se již v rezervačních smlouvách „sem tam“ začínají objevovat i pokuty pro prodávajícího. Na jednu stranu možná nelogické, proč by jinak s prodejem začínal, na druhou stranu se může stát cokoli, a kupující má s budoucí koupí rovněž určité náklady. Jsou jimi například náklady spojené s odhadem nemovitosti pro banku kvůli hypotečnímu úvěru, může platit storno poplatky za již objednanou stěhovací službu, může mít i výdaje s architektem/projektantem, pokud se jedná o nemovitost před rekonstrukcí. A v neposlední řadě již mohl kupující podniknout kroky spojené s výpovědí například z nájmu, ze kterého se již musí vystěhovat, a nelze vzít výpověď zpět, nebo ji třeba oddálit. Tzn., že se musí přestěhovat, ale jinam, než do plánované kupované nemovitosti. Takže ano, není nic divného na tom, když je (alespoň do určité míry) pokutovaný i prodávající.

V kupní smlouvě pokuty pokračují. Většinou se do kupní smlouvy promítne již dohodnutá pokuta v rezervační smlouvě, a navíc zde bývají pokuty za pozdní předání a pozdní převzetí předmětné nemovitosti, a též pokuty za zpoždění s odhlášením trvalého bydliště prodávajícího a osob v dané domácnosti. Tyto pokuty jsou většinou nastaveny nikoli jednorázovou částkou, ale denním limitem. Obvyklá výše denního limitu bývá v rozpětí 1.000 – 2.000,- Kč za každý den prodlení. Samozřejmě je možné si částku nastavit i vyšší. Vše by mělo vycházet z individuálních závazků jedné i druhé strany. Pokud jedna, nebo druhá strana ví, že zpoždění pro ni budou znamenat mnohem vyšší náklady, je na místě promítnout vyšší denní limit pokut i do kupní smlouvy. Tyto denní limity by však měly být pro obě strany stejné, aby byla smlouva vyvážená.

Výše zmíněné pokuty jsou běžné mezi prodávajícím a kupujícím coby běžnými spotřebiteli. Mezi developery a kupujícími spotřebiteli se pokuty většinou nesou v jiném režimu. Ale o tom třeba někdy příště. 😊