Družstvo od developera

Družstevní vlastnictví se oproti osobnímu vlastnictví nemovitosti liší v několika podstatných bodech. Byt v osobním vlastnictví vlastní soukromá osoba a v bytovém domě jsou jednotlivé bytové jednotky vymezené samostatně. To znamená, že na katastru nemovitostí je každý z bytů, stejně jako jeho majitel, dohledatelný. Oproti tomu vlastnická práva u družstevního bytu má právnická osoba (družstvo), a to uzavírá nájemní smlouvu s jednotlivými „vlastníky“ bytů, kteří jsou však po právní stránce nájemci. Byty v družstevním vlastnictví nejsou na katastru nemovitostí samostatně dohledatelné a ani jejich nájemci nejsou veřejně přístupnou informací. Bytový dům v družstevním vlastnictví je na katastru zapsán jako jedna budova bez uvedených bytových jednotek.

V rámci interního fungování mohou v družstvech panovat o něco přísnější pravidla na provoz a užívání, než je tomu u bytů v osobním vlastnictví. Velmi ale záleží na fungování a přístupu družstva. Hlavním rozdílem může být například zákaz podnajímání bytů třetím osobám. Nebo se podnajímání povoluje, ale jen na základě souhlasu družstva, a může být i zpoplatněno. Pronajímání u osobního vlastnictví zakázat nejde a společenství vlastníků jednotek si za pronajímání nemohou nic účtovat. Dále je častým rozdílem u družstevního bydlení skutečnost, že vlastníkem, respektive nájemcem družstevního bytu nesmí být například právnická osoba, cizinec, osoba bez trvalého pobytu v ČR, a vyjma společného jmění manželů nemůže družstevní byt „vlastnit/najímat si“ více, než jedna osoba. U družstevního vlastnictví tedy neexistuje spolupodílové vlastnictví. Nájemcem (vlastníkem) družstevního bytu tak může být jen jedna osoba, nebo manželé.

V neposlední řadě je zásadním rozdílem mezi osobním a družstevním vlastnictvím způsob financování při nákupu. Obecně vzato lze družstevní byt financovat pouze vlastními finančními prostředky, nebo lze využít úvěr, ale jen s umístěním zástavního práva na nemovitosti, která je v osobním vlastnictví. Bytový dům v družstevním vlastnictví nelze celý zatížit kvůli úvěru jednoho družstevníka. Takový kupující musí mít jinou nemovitost, která je ve stejné, nebo vyšší hodnotě, a je v osobním vlastnictví. Banka si umístí zástavu na nemovitost v osobním vlastnictví a koupi kupujícímu zafinancuje. Takto to funguje u většiny družstevních bytů. Nicméně existuje výjimka, a tou je zbrusu nový byt v družstevním vlastnictví od developera. Typickým příkladem je společnost FINEP, která staví i družstevní bydlení. Při pořízení takového bytu je požadována podobně velká část vlastních finančních prostředků jako při financování klasickým hypotečním úvěrem (např. 20% z kupní ceny) a zbytek je forma úvěru, kterou však nesplácí kupující bance napřímo, ale družstvu. A úvěrem jako takovým je zatížené družstvo jako celek. Kupující má své zatížení uvedené v kupní smlouvě a příslušnou částku vztahující se k jeho bytu splácí formou anuity. Výhodou koupě družstevního bytu od developera je skutečnost, že developer neposuzuje bonitu a zaúvěrovanost kupujícího. Tento typ bytu tak může být řešením pro ty, kteří nemají našetřeno dost na to, aby při koupi nepotřebovali využít úvěru, ale příjmově si je standardní bankovní instituce vyhodnocují jako nízkopříjmové. Stejně tak je toto dobrá alternativa pro kupující, kteří už nějaký ten hypoteční úvěr mají, a kvůli tomu v klasické bance vychází jejich bonita jako „přeúvěrovaná“, ačkoli jsou schopni ze svých příjmů příslušnou výši splátky bez problému pravidelně splácet. A ve finále není tato alternativa k zahození ani pro investory. Část financí uhradí vlastními prostředky, část tvoří měsíční splátka a protože se jedná o družstevní byt od developera, je malá pravděpodobnost, že bude mít toto novodobé družstvo zakázané podnajímání třetím osobám. Měsíční splátku tak hradí majitel bytu z nájemného, které mu podnájemník měsíčně platí. U této varianty je akorát potřeba si dopředu zjistit, v jaké výši se v dané lokalitě na danou velikost bytu pohybuje tržní nájemné. Podle tohoto se pak rozhodnout, zda vložit na začátku vyšší jistinu tak, aby nájemné následně pokrylo celou splátku, nebo zda bude jistina nižší, ale investor bude počítat s tím, že nájemné nebude dostačující a bude tak muset dorovnat měsíční splátku každý měsíc ze svého.

Družstevní vlastnictví od developera je vcelku zajímavou záležitostí hlavně z hlediska financování.